Responsabile e terzo responsabile dell'impianto termico: delega, requisiti e comunicazioni
Aggiornato il 14 ottobre 2026
- Esercizio, conduzione, controllo e manutenzione dell'impianto spettano al responsabile, che può delegarli a un terzo (DPR 74/2013, art. 6, c. 1).
- La delega non è ammessa nelle singole unità residenziali con generatore fuori da un locale tecnico dedicato (DPR 74/2013, art. 6, c. 1).
- Su un impianto non conforme la delega è possibile solo se l'atto incarica espressamente il terzo della messa a norma (DPR 74/2013, art. 6, c. 2).
- Il terzo comunica la delega entro 10 giorni lavorativi, revoca o rinuncia entro 2 giorni lavorativi (DPR 74/2013, art. 6, c. 5).
- Oltre 350 kW il terzo deve avere la certificazione UNI EN ISO 9001 per gestione e manutenzione degli impianti termici o l'attestazione OG 11 o OS 28 (DPR 74/2013, art. 6, c. 8).
Il terzo responsabile dell'impianto termico è l'impresa a cui il responsabile (occupante, proprietario o amministratore di condominio) delega per iscritto esercizio, conduzione, controllo e manutenzione dell'impianto, insieme alle relative responsabilità e sanzioni. Lo prevede l'art. 6 del DPR 74/2013. La delega è vietata nelle singole abitazioni con caldaia fuori da un locale tecnico dedicato. Il terzo deve comunicarla alla Regione o all'ente delegato entro 10 giorni lavorativi e, oltre 350 kW, avere requisiti specifici.
Riferimento: DPR 16 aprile 2013, n. 74, art. 6, testo in Gazzetta Ufficiale n. 149 del 27/06/2013 e testo vigente su Normattiva, consultati il 14 ottobre 2026.
Chi è il responsabile dell'impianto termico?
Il DPR 74/2013 affida esercizio, conduzione, controllo e manutenzione al responsabile dell'impianto (art. 6, c. 1) e rinvia alle definizioni del D.Lgs. 192/2005. In sintesi, come riassume la Regione Piemonte:
- l'occupante, a qualsiasi titolo, per la singola unità immobiliare residenziale;
- il proprietario, per la singola unità residenziale non locata;
- l'amministratore, per gli impianti centralizzati in condominio;
- il proprietario o l'amministratore delegato, per edifici di soggetti diversi dalle persone fisiche.
Tu, come manutentore, non diventi responsabile solo perché fai la manutenzione annuale: per la caldaia di casa il responsabile resta il cliente. Su chi deve fare cosa nella manutenzione ordinaria vedi la guida alla manutenzione caldaia obbligatoria.
Chi può fare il terzo responsabile?
Il D.Lgs. 192/2005 (Allegato A, punto 52, come citato dalla Regione Marche) lo definisce come l'impresa in possesso dei requisiti di legge delegata dal responsabile ad assumere la responsabilità di esercizio, manutenzione e contenimento dei consumi. Il più vecchio DPR 412/1993 (art. 1, lett. o) parlava di persona fisica o giuridica con idonea capacità tecnica, economica e organizzativa.
In pratica, i documenti regionali consultati chiedono:
| Requisito | Quando | Riferimento |
|---|---|---|
| Abilitazione DM 37/2008 per gli impianti interessati (lettera c, e per il gas lettera e) | Sempre, secondo Regione Marche | DM 37/2008; indicazioni Regione Marche |
| Certificazione F-gas di persone e impresa | Se l'impianto contiene gas fluorurati | DPR 146/2018 (indicazioni Regione Marche) |
| Patentino di conduzione | Impianti termici civili oltre 0,232 MW | D.Lgs. 152/2006, art. 287 |
| UNI EN ISO 9001 per gestione e manutenzione di impianti termici, oppure attestazione OG 11 o OS 28 (DPR 207/2010) | Potenza nominale al focolare oltre 350 kW | DPR 74/2013, art. 6, c. 8 |
Il patentino dell'art. 287 riguarda il personale addetto alla conduzione: lo rilascia l'autorità indicata dalla legge regionale e, dove la Regione non ha provveduto, resta la disciplina transitoria, come ricorda un decreto dell'Ispettorato del lavoro di Grosseto del 2025. La Regione Toscana precisa nelle sue FAQ che il terzo responsabile deve garantire la figura del conduttore oltre i 232 kW.
Incompatibilità: il terzo responsabile non può essere il venditore di energia per lo stesso impianto, salvo i contratti di servizio energia del D.Lgs. 115/2008 con remunerazione legata a parametri oggettivi (art. 6, c. 7).
Quando la delega non è possibile?
- Singole unità residenziali con generatore non installato in un locale tecnico dedicato: la delega non è consentita (art. 6, c. 1). Per la caldaia murale in cucina, quindi, niente terzo responsabile.
- Impianti non conformi: la delega non si può rilasciare, salvo che l'atto affidi espressamente al terzo la messa a norma. Il delegante deve garantire la copertura finanziaria, nei condomini con delibera assembleare; fino alla comunicazione scritta di fine lavori, da inviare entro cinque giorni lavorativi, la responsabilità resta al delegante (art. 6, c. 2).
- Più impianti nello stesso locale tecnico: si può delegare un unico terzo responsabile per tutti (art. 6, c. 1).
La legge statale non obbliga a nominare un terzo responsabile: è una scelta del responsabile. Per le potenze elevate, però, la gestione richiede competenze e requisiti che molti amministratori preferiscono delegare.
Cosa deve contenere la delega e cosa comporta?
L'assunzione di responsabilità del terzo, anche per le sanzioni dell'art. 11 del DPR 74/2013, va redatta per iscritto insieme all'atto di delega (art. 6, c. 3). Da quel momento rispondono del rispetto delle norme sia il responsabile sia il terzo, in particolare su sicurezza e ambiente.
Durante il contratto:
- se servono interventi non previsti nella delega o imposti da nuove norme, il terzo li comunica per iscritto al delegante (art. 6, c. 4);
- nei condomini, se l'assemblea non li autorizza entro 10 giorni dalla comunicazione, la delega decade automaticamente (art. 6, c. 4);
- il terzo non può subdelegare le responsabilità assunte e può subappaltare solo occasionalmente alcune attività; per la manutenzione va rispettato il DM 37/2008, e resta la responsabilità diretta dell'appaltatore secondo gli artt. 1667 e seguenti del Codice civile (art. 6, c. 6).
Sulle sanzioni del D.Lgs. 192/2005 (art. 15, cc. 5 e 6), che colpiscono anche il terzo che non provvede a controlli e manutenzione, vedi la guida alla manutenzione caldaia obbligatoria.
Cosa fa il terzo responsabile durante la gestione?
Con la delega il terzo prende in carico gli obblighi che il DPR 74/2013 pone sul responsabile. I principali, da prevedere nel contratto e nel piano di lavoro:
- Esercizio: rispettare i limiti di temperatura degli ambienti (art. 3) e i periodi e le ore di accensione previsti per la zona climatica (art. 4), salvo deroghe e regole locali.
- Controllo e manutenzione: farli eseguire da imprese abilitate ai sensi del DM 37/2008, secondo le istruzioni dell'installatore o, se mancano, del fabbricante (art. 7, cc. 1 e 2).
- Rapporto di efficienza energetica: dopo il controllo, una copia del rapporto resta al responsabile e un'altra va trasmessa alla Regione o Provincia autonoma «a cura del manutentore o terzo responsabile» (art. 8, c. 5). Dettagli nella guida all'RCEE.
- Libretto: tenerlo aggiornato e disponibile in centrale termica, come chiedono anche i vademecum regionali.
- Segnalazioni: comunicare per iscritto al delegante gli interventi necessari non coperti dal contratto (art. 6, c. 4).
Tieni traccia scritta di ogni passaggio: delega firmata, comunicazioni inviate con ricevuta, richieste di intervento al condominio e relative risposte. In caso di controllo o contestazione sono la prova di quando la responsabilità è passata a te e di cosa hai segnalato.
Quali comunicazioni fare e in quali tempi?
L'art. 6, c. 5 del DPR 74/2013 fissa i termini per le comunicazioni del terzo responsabile alla Regione o Provincia autonoma competente, o all'organismo da essa incaricato:
| Evento | Termine | Riferimento |
|---|---|---|
| Delega ricevuta (nomina) | Entro 10 giorni lavorativi | DPR 74/2013, art. 6, c. 5 |
| Revoca o rinuncia | Entro 2 giorni lavorativi | Art. 6, c. 5 |
| Decadenza per mancata autorizzazione degli interventi | Entro i 2 giorni lavorativi successivi | Art. 6, c. 5 |
| Fine lavori di messa a norma (comunicazione al delegante) | Entro 5 giorni lavorativi dal termine | Art. 6, c. 2 |
Il canale lo decide la Regione, di solito il catasto regionale degli impianti termici. Alcuni esempi:
- Marche: la L.R. 19/2015 riprende i termini di 10 e 2 giorni lavorativi; sul catasto CURMIT si compila la scheda 3 del libretto, «Nomina terzo responsabile», si stampa il modulo firmato da delegante e terzo e lo si invia con documento d'identità (vademecum regionale).
- Toscana: le comunicazioni vanno alla Regione tramite ARRR SpA, entro 10 giorni lavorativi per la nomina e 2 per revoca, rinuncia o decadenza (FAQ impianti termici, FAQ 2.4).
- Piemonte: autorità competenti sono Province e Città metropolitana di Torino; una presentazione regionale del 2019 indica una sanzione regionale da 100 a 450 euro per il terzo che non rispetta gli obblighi di comunicazione (L.R. 3/2015, art. 41) (Regione Piemonte).
- Lombardia: le disposizioni per gli operatori sono nella DGR XI/3502/2020 e negli atti successivi elencati dalla Regione, con catasto CURIT: verifica lì moduli e termini.
Nel libretto di impianto la nomina va riportata nella scheda dedicata al responsabile e al terzo responsabile.
Terzo responsabile o semplice contratto di manutenzione?
Con un contratto di manutenzione esegui i controlli e redigi i rapporti, ma la responsabilità dell'impianto resta al cliente. Con la delega a terzo responsabile assumi tu esercizio, conduzione e relative sanzioni, con obblighi di comunicazione e, oltre 350 kW, requisiti di impresa. Prima di accettare controlla che l'impianto sia conforme o che la messa a norma sia espressamente prevista e finanziata. Sul contratto vedi la guida al contratto di manutenzione caldaia.
Informazioni generali, non consulenza legale.
Domande frequenti
Posso essere terzo responsabile della caldaia di un appartamento?
In generale no. L'art. 6, c. 1 del DPR 74/2013 non consente la delega nelle singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore non è installato in un locale tecnico dedicato. In quel caso il responsabile resta l'occupante o il proprietario.
Entro quanto va comunicata la nomina del terzo responsabile?
Entro 10 giorni lavorativi dalla delega; revoca, rinuncia e decadenza entro 2 giorni lavorativi (DPR 74/2013, art. 6, c. 5). Le comunicazioni vanno alla Regione o all'ente da essa indicato, spesso tramite il catasto regionale degli impianti termici.
Quali requisiti servono oltre 350 kW?
Per impianti con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW il terzo responsabile deve avere la certificazione UNI EN ISO 9001 relativa a gestione e manutenzione degli impianti termici, oppure l'attestazione ai sensi del DPR 207/2010 nelle categorie OG 11 o OS 28 (DPR 74/2013, art. 6, c. 8).
Posso accettare la delega su un impianto non a norma?
Solo se l'atto di delega ti affida espressamente la messa a norma e il delegante garantisce la copertura finanziaria; nei condomini serve una delibera dell'assemblea. Fino alla comunicazione scritta di fine lavori, da inviare entro cinque giorni lavorativi, la responsabilità resta al delegante (art. 6, c. 2).
Il terzo responsabile può subappaltare la manutenzione?
Non può delegare ad altri le responsabilità assunte. Può ricorrere solo occasionalmente al subappalto per alcune attività, rispettando il DM 37/2008 per la manutenzione e restando direttamente responsabile verso il committente (art. 6, c. 6).
Chi è il responsabile in un condominio con impianto centralizzato?
L'amministratore. È lui che può delegare un terzo responsabile; per la messa a norma o per interventi non previsti nel contratto serve una delibera dell'assemblea.
Fonti
- DPR 16 aprile 2013, n. 74 – GU n. 149 del 27/06/2013 (artt. 2, 6, 11)
- DPR 16 aprile 2013, n. 74 – testo vigente (Normattiva)
- DPR 26 agosto 1993, n. 412 – testo vigente, art. 1 lett. o) (Normattiva)
- DM 22 gennaio 2008, n. 37 – testo vigente (Normattiva)
- DPR 16 novembre 2018, n. 146 – testo vigente (Normattiva)
- DM 10 febbraio 2014 – modelli di libretto e RCEE (MIMIT)
- Regione Marche – Terzo responsabile: nomina, compiti, divieti (vademecum, L.R. 19/2015, CURMIT)
- Regione Toscana – FAQ impianti termici (revisione 27/03/2019)
- Regione Piemonte – Termoregolazione e contabilizzazione: i controlli e le sanzioni (21/02/2019)
- Regione Lombardia – Impianti termici: le disposizioni per gli operatori (agg. 01/04/2026)
- Ispettorato territoriale del lavoro di Grosseto – Decreto n. 3 del 03/03/2025 (art. 287 D.Lgs. 152/2006, patentino oltre 232 kW)
- Comune di Cinisello Balsamo – Risposte ai quesiti, servizio terzo responsabile (24/08/2020)
Informazioni generali, non consulenza. Testo redatto con l'aiuto dell'intelligenza artificiale sulla base delle fonti ufficiali citate e verificato da Repara. Aggiornato il 14 ottobre 2026. Le regole regionali possono cambiare: verifica sempre con la tua Regione o il tuo catasto.