IVA 10% sulla manutenzione e sulla sostituzione della caldaia: come funzionano i beni significativi

Aggiornato il 14 ottobre 2026

Quando fai manutenzione ordinaria o straordinaria su un'abitazione privata, la tua prestazione ha l'IVA al 10% (L. 488/1999, art. 7, c. 1, lett. b). Se nell'intervento fornisci una caldaia, che è un bene significativo secondo il DM 29 dicembre 1999, il 10% copre la caldaia solo fino a un limite: se il suo valore supera la metà del totale, la parte eccedente va al 22%. In fattura devi indicare separatamente il valore della caldaia. Le regole sono spiegate nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate 15/E del 12 luglio 2018.

Quando si applica l'IVA al 10% sulla manutenzione?

Secondo la Circolare 15/E/2018 (par. 1), il 10% della L. 488/1999 vale se ci sono tutte queste condizioni:

• l'intervento è di manutenzione ordinaria o straordinaria, cioè rientra nelle lettere a) e b) dell'art. 3 del DPR 380/2001;
• riguarda edifici a prevalente destinazione abitativa privata; la guida dell'Agenzia sulle ristrutturazioni (febbraio 2026) parla di unità immobiliari abitative;
• i beni sono forniti dalla stessa impresa che esegue l'intervento, all'interno della prestazione.

Per la manutenzione degli impianti termici c'è un chiarimento specifico. Con la Risoluzione 15/E del 4 marzo 2013 l'Agenzia ha risposto a una ditta di manutenzione caldaie: la revisione periodica obbligatoria degli impianti di riscaldamento, condominiali o a uso esclusivo, in edifici a prevalente destinazione abitativa privata, e il controllo dei fumi sono prestazioni di servizi con IVA al 10%. Il 10% non si applica però ai contratti che, oltre alla manutenzione ordinaria, comprendono altre prestazioni.

Se l'intervento è invece di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (lettere c e d dell'art. 3 DPR 380/2001), si applica un'altra regola: 10% anche sui beni finiti, senza il meccanismo dei beni significativi (Circolare 15/E/2018, par. 1). Le detrazioni sono un tema separato: vedi detrazioni per la sostituzione della caldaia.

Quali sono i beni significativi?

L'elenco del DM 29 dicembre 1999, riportato nella Circolare 15/E/2018 (par. 2), è tassativo:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• videocitofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;
• sanitari e rubinetteria da bagno;
• impianti di sicurezza.

Per un termoidraulico contano soprattutto caldaie, climatizzatori, sanitari e rubinetteria. La circolare precisa che i termini vanno intesi nel significato generale, non tecnico. Per esempio, una stufa a pellet che scalda l'acqua dell'impianto di riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria è assimilata a una caldaia; una stufa che scalda solo l'ambiente no.

Le parti staccate seguono una regola precisa, introdotta dalla legge di bilancio 2018 (L. 205/2017, art. 1, c. 19). Se un componente ha autonomia funzionale rispetto al bene significativo, il suo valore va nella prestazione al 10%. Se invece è parte integrante del bene, ne segue il valore. E se sostituisci solo un componente di un bene già installato, come il bruciatore di una caldaia, il suo valore va nella prestazione al 10% (Circolare 15/E/2018, par. 2.1).

Come si calcola l'IVA quando c'è una caldaia?

La regola, chiarita dalla Circolare 15/E/2018 e prima dalla Risoluzione 25/E/2015, è questa:

1. calcola il corrispettivo complessivo dell'intervento;
2. individua il valore del bene significativo;
3. se il bene vale la metà del totale o meno, tutto va al 10%;
4. se vale di più, il bene va al 10% solo fino alla differenza tra totale e valore del bene; il resto del bene va al 22%.

Esempio di sostituzione caldaia in un appartamento, con un unico prezzo concordato:

Se invece la caldaia valesse 1.200 € su un totale di 2.500 €, cioè meno della metà, l'intero importo andrebbe al 10%. Gli importi sono solo un esempio di calcolo, non prezzi di riferimento.

Come si determina il valore della caldaia?

La L. 205/2017 ha chiarito, con norma di interpretazione autentica, come si valuta il bene (Circolare 15/E/2018, par. 3):

• per i beni che acquisti, il valore non può essere inferiore al prezzo di acquisto;
• per i beni che produci, conta il costo di produzione (materie prime e manodopera);
• il ricarico non entra nel valore del bene: segue la prestazione al 10%, come nell'esempio sopra.

Conserva la fattura d'acquisto della caldaia: è il documento che giustifica il valore indicato.

Cosa scrivere in fattura?

La fattura deve indicare, oltre all'oggetto della prestazione, il valore dei beni significativi forniti nell'intervento (L. 205/2017, art. 1, c. 19). Secondo la Circolare 15/E/2018 (par. 4), il valore va indicato anche quando, essendo sotto la metà, tutto il bene va al 10%. Se l'intervento ha un prezzo unico, va comunque separato il valore del bene; con più beni significativi puoi indicarli uno per uno o in totale.

Una struttura pratica per la fattura dell'esempio:

• descrizione: «Manutenzione straordinaria: sostituzione caldaia presso [indirizzo], abitazione»;
• riga 1: prestazione, 900 €, IVA 10%;
• riga 2: caldaia [marca, modello], valore bene significativo 1.600 €, di cui 900 € al 10% e 700 € al 22%.

Molti installatori chiedono al cliente una dichiarazione sull'uso abitativo dell'immobile. Il fornitore resta comunque responsabile dell'aliquota applicata: se hai dubbi sulla natura dell'immobile, chiedi al tuo commercialista. Se usi un programma di fatturazione elettronica, verifica che consenta di indicare separatamente le due aliquote sulla stessa voce.

Quando si applica il 22%?

Per il subappalto tra imprese controlla anche se si applica l'inversione contabile: vedi reverse charge negli impianti idraulici.

Quali errori evitare?

• Mettere tutto al 10% senza fare il conto. Con una caldaia o un climatizzatore che valgono più della metà dell'intervento, una parte del bene va al 22%.
• Non indicare il valore del bene significativo in fattura. Va indicato anche quando, sotto la metà, tutto resta al 10% (Circolare 15/E/2018, par. 4).
• Gonfiare la manodopera o sottostimare il bene. Per i beni acquistati il valore non può essere inferiore al prezzo d'acquisto: la fattura del fornitore lo documenta.
• Applicare il meccanismo a beni che non sono nell'elenco. L'elenco è tassativo: radiatori, tubazioni, valvole e altri materiali non elencati non sono beni significativi e seguono la prestazione, salvo che siano parte integrante di un bene elencato.
• Dare per scontato il 10% su ogni immobile. Uffici e negozi in edifici non a prevalente destinazione abitativa privata restano fuori dalla regola della L. 488/1999.
• Unire nel contratto di manutenzione servizi diversi senza prezzo separato. Secondo la Risoluzione 15/E/2013 questo fa perdere il 10% sul contratto.

Il preventivo è il momento giusto per impostare correttamente le aliquote: vedi come scrivere un preventivo.

Cambia qualcosa con il Testo unico IVA dal 2027?

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (Testo unico IVA), pubblicato nel supplemento ordinario alla GU n. 24 del 30 gennaio 2026, si applica dal 1° gennaio 2027 e riordina le fonti, compreso il DPR 633/1972. Secondo una nota ANCE, fino al 31 dicembre 2026 restano in uso i riferimenti attuali. Da gennaio controlla con il commercialista come cambiano i riferimenti normativi da citare.

Informazioni generali, non consulenza fiscale: per il tuo caso concreto confrontati con il tuo commercialista.

Informazioni generali, non consulenza. Testo redatto con l'aiuto dell'intelligenza artificiale sulla base delle fonti ufficiali citate e verificato da Repara. Aggiornato il 14 ottobre 2026. Le regole regionali possono cambiare: verifica sempre con la tua Regione o il tuo catasto.